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海南房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)圈內(nèi)，流行著這么一條鐵打的定律——干營(yíng)銷(xiāo)不過(guò)40。兆鵬剛好超過(guò)這個(gè)年齡段。“我們這些人是從島外過(guò)來(lái)的，真的頂不住，那就只有走人。”

他親眼目睹島內(nèi)這波房地產(chǎn)動(dòng)蕩的悲壯。過(guò)去十多年，無(wú)論是?？诘拿捞m，還是三亞的鳳凰，給人印象最深的就是應(yīng)接不暇的樓盤(pán)廣告。然而今年前三季度，海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降28.1%;房屋銷(xiāo)售同比下降44.6%。

“壯士斷腕”之后，前三季度，海南全省GDP為3865.79億元，同比增長(zhǎng)5.5%，跑輸全國(guó)6.2%的平均水平。

實(shí)際上，海南傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)等，增速相較此前，均出現(xiàn)不同程度的回落。

擁有中國(guó)唯一的熱帶區(qū)域，海南先后被定為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)特色自由貿(mào)易港后，似乎擁有繁榮的未來(lái)，但抵達(dá)未來(lái)途中的故事，仍讓各行各業(yè)人士五味雜陳。

或許，這是必經(jīng)之路。

創(chuàng)新海南

10月31日早上8：40，海南省博物館二期多功能廳，6臺(tái)攝像機(jī)一字排開(kāi)，可容納近200人的報(bào)告廳，被從各地趕來(lái)的記者填滿(mǎn)。

一場(chǎng)中國(guó)(海南)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)制度創(chuàng)新案例的新聞發(fā)布會(huì)正在舉行。短短20多分鐘，10項(xiàng)制度創(chuàng)新案例在大屏幕上被一一呈現(xiàn)。這是從將近300個(gè)案例庫(kù)里精挑細(xì)選的成果。

從“43260億噸”到“9800億噸”，海墾集團(tuán)旗下海南橡膠集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南橡膠”)前后7年，產(chǎn)量指標(biāo)經(jīng)歷了“自由落體式下降”。

天然橡膠是海南最大的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，海南橡膠又是海南省最大的國(guó)企上市公司，但海南橡膠成本又比不過(guò)東南亞，前幾年每年虧損10億元左右。

海南橡膠的困境是海南第一產(chǎn)業(yè)的縮影。

不過(guò)，海南橡膠已經(jīng)涉過(guò)了“險(xiǎn)灘”，去年公司扭虧為營(yíng)，實(shí)現(xiàn)盈利2.29億元;今年上半年?duì)I收是59.36億元，同比增長(zhǎng)13.21%。

它的翻身案例被放大到上述新聞發(fā)布會(huì)上，以市場(chǎng)化績(jī)效管理為基礎(chǔ)的改革創(chuàng)新機(jī)制，成為當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的救命“稻草”。

舊潮褪去

樓市成交腰斬，兆鵬身邊70%的同行都消失了。

以往，他每天必做之事，是一天結(jié)束之后第一時(shí)間收到銷(xiāo)售報(bào)表，比對(duì)各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售數(shù)據(jù);現(xiàn)在?不用看，看了也是“鴨蛋”。

兆鵬2004年被公司調(diào)派到海南項(xiàng)目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人。“你去濱海大道兜一圈，從儋州到洋浦，馬路兩旁單樓盤(pán)就10多個(gè)。最近兩個(gè)月，這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，要不0套，要不1套。文昌市有個(gè)TOP6房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，5月份拿到預(yù)售證，至今也就賣(mài)了不到20套。”

2016年以來(lái)，這個(gè)中國(guó)唯一的熱帶海島上，伴隨建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港)而來(lái)的，還有全域限購(gòu)政策。一年半時(shí)間流逝，樓市從瘋狂走到蕭瑟。

2018年以前，房地產(chǎn)曾為海南GDP貢獻(xiàn)將近“半壁江山”。“臨海那些成交大縣，現(xiàn)在備案面積都是按千平方米計(jì)算。過(guò)往慣例，單獨(dú)一個(gè)樓盤(pán)一次銷(xiāo)售基本都以萬(wàn)平方米起步。”兆鵬算了一筆賬，現(xiàn)在海南一個(gè)縣賣(mài)出的房子，還不及以前一個(gè)項(xiàng)目多。

銷(xiāo)售面積萎縮，意味著客戶(hù)越來(lái)越少。兆鵬從操盤(pán)海南第一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始，接觸的購(gòu)房者95%都是外地客戶(hù)。2010年之后，海南經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，陸續(xù)有外地職業(yè)經(jīng)理人跑來(lái)這里落戶(hù)——這些該買(mǎi)房的人早買(mǎi)了，如今能夠擁有海南購(gòu)房資格的數(shù)量很少。

羅莉的感觸更為深刻。她20年前來(lái)海南上大學(xué)，畢業(yè)后在這里安家。她是那種典型的銷(xiāo)售員：穿搭得體，善于言辭，一較真起來(lái)，就現(xiàn)身說(shuō)法：她對(duì)房子天生狂熱，一有點(diǎn)現(xiàn)金就投入房產(chǎn)。

2016至2017年間，羅莉享受了一波行業(yè)高漲的紅利。當(dāng)時(shí)她在一個(gè)打養(yǎng)生概念的樓盤(pán)里做銷(xiāo)售顧問(wèn)，從東北趕來(lái)的客戶(hù)絡(luò)繹不絕，頗豐的收入曾令她輕松應(yīng)對(duì)5套房的按揭貸款。

好景不長(zhǎng)，海南全域限購(gòu)“出擊”之后，她手頭購(gòu)入的5套房子幾乎變成“燙手山芋”。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)?？谀城М€剛需大盤(pán)的羅莉，此刻正“開(kāi)導(dǎo)”一位外地人，“落戶(hù)簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我們這個(gè)盤(pán)有很多新海南人購(gòu)買(mǎi)，外地客和本地人的比例大概各占一半。”

午后2點(diǎn)，偌大的銷(xiāo)售中心里只有零散兩組客戶(hù)，羅莉們使盡了渾身解數(shù)。

新風(fēng)徐來(lái)

?？趶?fù)興城互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，是海南省重點(diǎn)打造的一個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。馬亮的日常工作，幾乎都是圍繞這個(gè)園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)展開(kāi)。

他是這個(gè)園區(qū)投資公司的副總經(jīng)理，“海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)一年多，園區(qū)的企業(yè)注冊(cè)數(shù)量一下子增加了一兩百家。2017年園區(qū)稅收僅達(dá)到五六千萬(wàn)元，去年已經(jīng)提到4.2億元，今年前9個(gè)月已經(jīng)9.3億元。”

從前到訪考察的，多數(shù)是規(guī)模較小的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，現(xiàn)在每周大概有10-20家規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更廣的企業(yè)上門(mén)調(diào)研。變化源于園區(qū)這些主角的排列組合調(diào)整。

“去年4月以后，海南從省里到園區(qū)，都開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)大企業(yè)的引進(jìn)，促進(jìn)了很多中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)100強(qiáng)進(jìn)駐。”馬亮說(shuō)。

最新一個(gè)進(jìn)駐的是字節(jié)跳動(dòng)。去年11月，馬亮陪同?？谑邢嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)前往北京拜訪字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)始人張一鳴，時(shí)隔一個(gè)月，張一鳴回訪?？?。

國(guó)慶后，包括58同城CEO姚勁波，芒果TV總裁蔡懷軍，閃送聯(lián)合創(chuàng)始人于紅建，分眾傳媒合伙人丁曉靜，快看漫畫(huà)創(chuàng)始人兼CEO陳安妮在內(nèi)的一隊(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)創(chuàng)始人，也沖著海南自貿(mào)區(qū)來(lái)了。

過(guò)往，房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大。在去年4月發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)被列為海南未來(lái)要發(fā)展的十大產(chǎn)業(yè)之一。前三季度，在海南固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶(hù))同比下降16.3%的前提下，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)5.9%。

沿著?？谑薪瓥|大道一路前行，兩旁大片光禿禿的黃土地，有的大型機(jī)械已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，塵土飛揚(yáng);更多則是被一圈圈藍(lán)色的圍擋密密麻麻包圍著。

2018年6月，海南宣布啟動(dòng)海口江東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，將其作為建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的重點(diǎn)先行區(qū)域。

9月底，海口市長(zhǎng)丁暉公開(kāi)表示，江東新區(qū)按照商務(wù)總部區(qū)、金融區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、海南國(guó)家會(huì)展區(qū)、設(shè)計(jì)園區(qū)、科教園區(qū)等六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局，32個(gè)意向落地項(xiàng)目正在緊鑼密鼓談判。

江東大道與興洋大道交叉處，一座金黃色、造型獨(dú)特建筑與88米高觀光塔并排聳立著，這是江東新區(qū)展示中心。目前尚未對(duì)外開(kāi)放，不過(guò)一名現(xiàn)場(chǎng)保安告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“每天都有來(lái)自北京、香港、臺(tái)灣或國(guó)外的考察大團(tuán)過(guò)來(lái)，他們以企業(yè)名義率隊(duì)，有時(shí)多達(dá)200人。”

觀光塔成為這些企業(yè)遠(yuǎn)瞰整個(gè)區(qū)域、挑選地塊的一個(gè)絕佳觀察點(diǎn)。一名知情人士透露，目前江東新區(qū)批下的土地，每畝價(jià)格至少超過(guò)100萬(wàn)元。政府甚至設(shè)置了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻——進(jìn)駐企業(yè)必須是世界500強(qiáng)，每年必須貢獻(xiàn)產(chǎn)值100億元。

人之戰(zhàn)

王忠與朋友聊天總會(huì)提起，沒(méi)想到自己會(huì)切入旅游業(yè)。從1996年下海南，他已經(jīng)在這扎根超過(guò)20年。

此前，王忠的主要身份是海南紅杉科創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司的創(chuàng)始人，這是一家從事綠色建筑的高科技企業(yè)。

4年前，海南省提出促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，要求各個(gè)廳局上報(bào)特色旅游項(xiàng)目。農(nóng)業(yè)廳將方向定在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，并組建項(xiàng)目工作小組，作為民營(yíng)企業(yè)家之一，王忠也參與其中。

一年后，?？谑惺芥?zhèn)，要舉辦火山自行車(chē)文化節(jié)，王忠琢磨出一個(gè)“人民騎兵營(yíng)”的旅游項(xiàng)目。

但項(xiàng)目第一年就遇到大難題。從打造傳統(tǒng)自行車(chē)驛站，到與海南各個(gè)旅行社合作，再到鎖定企業(yè)團(tuán)建，他前后變了三次，都沒(méi)走通。

“我這個(gè)旅游項(xiàng)目，目標(biāo)市場(chǎng)壓根不是島外人，必須是本地人。海南的旅游格局是，70%的客人直接去了三亞，只有30%留在?？?。”王忠原以為三亞旅游更加繁榮。

事實(shí)大相徑庭。一次行業(yè)交流會(huì)上，同行紛紛訴苦，三亞更難做。因?yàn)槿丝诟佟?/p>

現(xiàn)在，王忠正嘗試在體育旅游這個(gè)定位上做突破，但前路漫漫。今年以來(lái)，他在旅游板塊的營(yíng)收相比去年下滑了至少40%。

整個(gè)海南，旅游行業(yè)的態(tài)勢(shì)也不算好。前三季度，全省接待游客總?cè)藬?shù)5600.67萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)7.1%;實(shí)現(xiàn)旅游收入707.63億元，同比增長(zhǎng)10.2%。這兩個(gè)增速，相比去年同期一致出現(xiàn)下降。

王忠在想方設(shè)法拉客。他說(shuō)，一方面，海南在文化挖掘不夠深入;另一方面，越來(lái)越多的國(guó)家實(shí)現(xiàn)免簽或落地簽，巴厘島、東南亞旅游，無(wú)論是旅游成本還是自然風(fēng)光，跟海南相差不遠(yuǎn)。

羅莉也在挖空心思進(jìn)行一場(chǎng)“客戶(hù)保衛(wèi)戰(zhàn)”。她正準(zhǔn)備帶上客戶(hù)參觀樣板間，一扭頭的功夫，一位同事走過(guò)來(lái)“截胡”。

同樣迫切的，是那些科創(chuàng)企業(yè)。王忠的紅杉科創(chuàng)，砸錢(qián)最多的一年，王忠為紅杉科創(chuàng)的研發(fā)投入將近800萬(wàn)元，其中人才成本占據(jù)70%左右，更難的是你拿錢(qián)也招不到。

“海南本身知名高校匱乏，海南大學(xué)培養(yǎng)的人才大部分畢業(yè)后選擇北漂，所以本土的高科技企業(yè)面臨很多招人困難。”海南海旗網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的一名技術(shù)總監(jiān)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前他們急需的涉及大數(shù)據(jù)、人工智能AI、區(qū)塊鏈等技術(shù)應(yīng)用方面人才，海南本土幾乎為0。

10月24日，海南省新一輪戶(hù)籍制度改革橫空出世，兩條新的措施引人注目：一是基本取消本省(除三沙外，下同)落戶(hù)限制;二是取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口與非農(nóng)業(yè)戶(hù)口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶(hù)口。

但馬亮反問(wèn)，真正的人才，會(huì)沖著一點(diǎn)政府補(bǔ)貼進(jìn)來(lái)嗎?

“當(dāng)然不會(huì)，他們更看重機(jī)會(huì)。”

海南省委新聞發(fā)言人、省委副秘書(shū)長(zhǎng)、省委深改辦(自貿(mào)辦)常務(wù)副主任孫大海介紹，最近，國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家齊聚探討如何建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港);中央相關(guān)部委正在緊鑼密鼓推進(jìn)自由貿(mào)易港政策出臺(tái)，“今后2-3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)會(huì)有一波又一波的好消息。”