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“2019年，‘四處找錢’成為各大房企主旋律，不是正在融資，就是在融資的路上。”一位“十強(qiáng)”房企的內(nèi)部人士說，找錢、找地、找人是當(dāng)下發(fā)展“三大難”，其中找錢最棘手。

房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速一直走低。10月25日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2019年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》：今年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額43.29萬億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比上月末降低0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)14個(gè)月回落;前三季度增加4.59萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn);前三季度新增個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款增量的24.1%。

中國(guó)人民銀行辦公廳主任周學(xué)東表示：“過去房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)非?？欤行┏鞘姓急壬踔脸^50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。現(xiàn)在從全國(guó)看，占比降至24.1%，屬相對(duì)合理水平。根據(jù)多年觀察，占比25%左右較為合理。過去幾年，這一數(shù)字大多時(shí)候在30%以上。”

各大房企之間，現(xiàn)金流的角力從未停歇——加速銷售回款、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，融資手段上亦各展所長(zhǎng)。在金融主管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管背景下，融資渠道步步收緊，無論是大型房企還是中小房企均面臨融資難、融資成本走高等困境，行業(yè)融資體系正發(fā)生深刻變化。

找錢難

今年8月的融創(chuàng)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席孫宏斌用“史無前例”形容今年融資收緊的程度。

“以后發(fā)債壓力很大，市場(chǎng)上可能無債可買，只能買二手債。”孫宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，對(duì)發(fā)債、信托、開發(fā)貸均進(jìn)行限制，“這是從融資端切入的調(diào)控。”

同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個(gè)月，40家典型房企共計(jì)融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個(gè)月的融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng)，融資渠道繼續(xù)緊縮，融資成本上行較為明顯。

8月，房企融資曾遭遇大幅下跌，但9月迎來快速反彈。當(dāng)月，同策咨詢研究院監(jiān)測(cè)的40家典型房企完成融資折合人民幣689.56億元，環(huán)比上漲87.25%。其總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，繼5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”整治房地產(chǎn)業(yè)融資亂象后，7月和8月監(jiān)管部門繼續(xù)密集發(fā)布收緊政策，嚴(yán)控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑，9月反彈因前期積壓審批得以釋放所致。整體看，融資下滑是因?yàn)檎弑O(jiān)管發(fā)揮作用，市場(chǎng)出現(xiàn)了正常反應(yīng)與波動(dòng)。

另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年三季度，95家典型房企共計(jì)融資3187億元，同比增長(zhǎng)11.6%，環(huán)比增長(zhǎng)0.85%。這主要因?yàn)?月上旬房企抓緊窗口期積極融資，單月融資出現(xiàn)反彈，達(dá)到1646億元;此后兩個(gè)月，房企融資持續(xù)低迷，單月融資規(guī)模降至770億元，觸及年內(nèi)低位。

房企融資遇冷的另一面是火熱的需求。金科股份9月進(jìn)行了19筆銀行貸款融資，共計(jì)81.92億元，占比當(dāng)月境內(nèi)銀行貸款融資總額超過一半。10月22日，華潤(rùn)置地發(fā)布一則“先舊后新”配股融資公告，融資近68億港元，其中超過60億港元用于“買地”。

“三季度房企融資意愿強(qiáng)烈。一種是確實(shí)缺錢，借不到錢就只能戰(zhàn)略收縮;另一種是融資到手后，等待地價(jià)降到合理范圍時(shí)果斷補(bǔ)倉(cāng)，尤其是現(xiàn)在到四季度這個(gè)階段。”張宏偉表示，“對(duì)于房企來說，目前能融到錢就不錯(cuò)。”

多家研究機(jī)構(gòu)指出，在此背景下，房企融資壓力正在積聚，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升——融資渠道全面收窄的同時(shí)，房企還要應(yīng)對(duì)下半年償債高峰。

天風(fēng)證券研報(bào)指出，在“房住不炒”政策背景下，房企融資態(tài)勢(shì)全面收緊，管控方式以余額管控為主，絕大部分房企“借新還舊”仍可維持，但大規(guī)模凈融資愈發(fā)困難，沒有增量資金甚至收縮意味著將面臨更大的流動(dòng)性壓力。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，今年三四季度是房企償債高峰，若同時(shí)考慮到期債務(wù)、提前兌付等情況，實(shí)際償債規(guī)?？赡芨?。

國(guó)泰君安證券研報(bào)也指出，地產(chǎn)銷售、融資等現(xiàn)金流入環(huán)節(jié)壓力持續(xù)增大，惟一利好是房企主動(dòng)減緩拿地，由此判斷地產(chǎn)債信用利差仍能維持?jǐn)U張趨勢(shì)，利差分化短期內(nèi)難以消除。

找“便宜的”錢更難

融資能力已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房企競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵因素。

“資金總量有限，但各家又都想要。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資成本上升“意料之中”。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)。境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)，主要由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率4.5%且總額較大，拉低了當(dāng)月融資成本。若剔除這一因素，9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%，環(huán)比分別上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。

今年前9個(gè)月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年增長(zhǎng)0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本8.08%，較2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。融資成本最高的是國(guó)內(nèi)第二梯隊(duì)(第51~100名)房企，為7.28%。

在這方面，各房企有喜有憂。

7月11日，大發(fā)地產(chǎn)稱發(fā)行于2021年到期的1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率12.875%。泰禾集團(tuán)旗下子公司9月發(fā)行了一筆2億美元境外債券，票面利率11.25%。9月28日，中梁控股稱發(fā)行于2021年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.25%。兩位數(shù)融資成本已不鮮見。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽(yáng)、正榮、陽(yáng)光城、朗詩(shī)、新湖、泛海、當(dāng)代置業(yè)、融信等房企美元融資成本超過10%。與此形成鮮明對(duì)比的是，9月，萬科面向合格投資者公開發(fā)行規(guī)模25億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券(第二期)，融資成本3.55%，為業(yè)內(nèi)最低;龍湖發(fā)行規(guī)模8.5億美元的10年期投資級(jí)優(yōu)先票據(jù)，票息3.95%，創(chuàng)近兩年民企10年期美元債票息新低。

央企和國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)出眾。今年上半年，中海、華潤(rùn)、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%，較2018年年末均有所下降。

對(duì)此，聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理、首席宏觀研究員李奇霖分析稱，房企外部融資方面，國(guó)內(nèi)貸款是重要渠道，占比約12%。小房企所獲支持較少，更多依靠非標(biāo)融資。

“有些小房企非標(biāo)融資占資金來源50%，整個(gè)行業(yè)約25%。銷售回款仍是大頭，占比超過四成，但‘房住不炒’影響較大。”李奇霖預(yù)判，房企未來會(huì)尋找互有優(yōu)勢(shì)且能互相借力的同業(yè)與金融機(jī)構(gòu)共同開發(fā)，緩解融資困難帶來的負(fù)面影響。

嚴(yán)監(jiān)管不手軟

自銀保監(jiān)會(huì)“23號(hào)文”下發(fā)以來，金融主管部門多次對(duì)房企融資監(jiān)管表態(tài)，信托、海外債、銀行貸款等渠道監(jiān)管辦法不斷更新，顯示出擰緊“水龍頭”的決心。

7月12日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)通知，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

在“房住不炒”政策背景下，相關(guān)部門的監(jiān)管變得更頻更深。銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)近期屢屢被開出大額罰單，違規(guī)原因均涉及資金向樓市“輸血”。銀行違規(guī)“涉房”業(yè)務(wù)已經(jīng)成為金融業(yè)的禁區(qū)。

10月12日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等禁止性領(lǐng)域。兩天前，該局剛剛公布兩張行政罰單——興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資;浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資、購(gòu)房以及通過信托通道發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。兩家銀行因此分別被罰600萬元和290萬元。

10月11日，平安銀行義烏分行因信貸資金用于支付購(gòu)房首付款被罰50萬元。10月8日，中信銀行杭州分行因信貸資金被挪用于購(gòu)房、房企經(jīng)營(yíng)以及購(gòu)買股權(quán)等被罰195萬元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅今年前三個(gè)季度，“涉房”罰單就超過120張、金額逾億元。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文的目的就是為了杜絕信貸資金違規(guī)流入樓市特別是前融業(yè)務(wù)，如信貸資金借助私募、資管平臺(tái)進(jìn)入前融環(huán)節(jié)或向“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。

自“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”和“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線”上升至國(guó)家戰(zhàn)略高度后，2018年銀保監(jiān)系統(tǒng)公布罰單累計(jì)超過3800張，逾30家銀行因信貸資金違規(guī)“涉房”，收到50余張罰單。

房企融資渠道不斷收緊，信托成為部分中小房企資金來源的重要渠道，但問題也在暴露。10月以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)披露的信托罰單驟增，目前已有5家信托公司收到6張罰單。

10月9日，五礦信托因管理不到位，導(dǎo)致信托資金用于收購(gòu)?fù)恋?。青海銀保監(jiān)局做出對(duì)直接責(zé)任人朱恒罰款5萬元、對(duì)五礦信托罰款30萬元的行政處罰決定。

9月5日，建信信托因信托資金違規(guī)用于房企繳交土地出讓價(jià)款、違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目、違規(guī)向不具備二級(jí)資質(zhì)的房企提供融資，被北京銀保監(jiān)局責(zé)令改正，并處以90萬元罰款。同日，中信信托因信托資金違規(guī)用于房企繳交土地出讓價(jià)款，被北京銀保監(jiān)局責(zé)令改正，并處以30萬元罰款。

銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，截至10月26日，今年已向17家信托公司累計(jì)下發(fā)30張罰單，罰沒金額1764萬元，包括因違規(guī)“涉房”被罰的6家信托公司。

中國(guó)國(guó)際科技促進(jìn)會(huì)理事布娜新認(rèn)為，從大額罰單能看出，對(duì)于房企資金的監(jiān)管工作正從拿地端逐步深入至開發(fā)端甚至銷售端。

為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)、擺脫當(dāng)前融資困境，一些房企開始減少拿地、控制擴(kuò)張規(guī)?；蛲顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù);另一些房企加快周轉(zhuǎn)、降價(jià)促銷，以實(shí)現(xiàn)銷量提升。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響下，“金九銀十”的成色與往年相比明顯不足，房企后續(xù)“以價(jià)換量”的力度可能還會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整。“也有部分房企選擇備足‘糧草’，等待市場(chǎng)拿地窗口期。”他說。

諸葛找房副總裁苑承建同意這一說法。他預(yù)計(jì)今年四季度，房企會(huì)更加主動(dòng)地“以價(jià)換量”，市場(chǎng)將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)與去年持平或小幅下降。同時(shí)，房企投資預(yù)期和新開工面積也或繼續(xù)下降。

“粗放式發(fā)展時(shí)代已去，房企要在拓寬合規(guī)融資渠道上多下功夫，行業(yè)將迎來更多的并購(gòu)整合行為。”布娜新稱。