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SOHO中國路在何方：五年“只賣不買”出貨233億，潘石屹稱“這不是跑路”

來源：搜狐財(cái)經(jīng) 2019-12-05 11:18:56

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光華路SOHO 3Q、北京建外SOHO、三里屯SOHO……幾乎每個(gè)耳熟能詳?shù)腟OHO地標(biāo)項(xiàng)目，最近幾個(gè)月都曝出“賣賣賣”的消息。

商辦租賃市場不斷遇冷，SOHO也不能獨(dú)善其身。SOHO 中國2019中報(bào)顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤5.67億元，與上年同期的11.1億元相比幾近腰斬。

11月以來，搜狐財(cái)經(jīng)走訪了北京市內(nèi)的多家SOHO及旗下3Q共享辦公空間，其中多家3Q工位空置，其自持SOHO辦公物業(yè)租金下降、出租率下滑。面對一線商辦租金回報(bào)率走低的現(xiàn)實(shí)，即便是設(shè)計(jì)獨(dú)特的地標(biāo)建筑，SOHO也最終選擇出售回款，從而改善業(yè)績。

然而，出售項(xiàng)目回?cái)n的資金，SOHO中國并沒有選擇再度買地、開發(fā)新項(xiàng)目，而是大舉分紅。搜狐財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，SOHO中國2014年至今給股東派息共計(jì)約133.3億元。截至2019年，潘石屹家族在SOHO中國擁有的權(quán)益達(dá)63.9%。

基于此，一些業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑潘石屹“出售資產(chǎn)跑路”。11月28日，潘石屹回應(yīng)道：“大家不要相信謠言。我的護(hù)照一直是中華人民共和國護(hù)照。”

而關(guān)于光華路SOHO 3Q出售等消息，12月2日，搜狐財(cái)經(jīng)向SOHO中國方面核實(shí)，對方表示“無可奉告”。

3Q變整租，分拆上市擱淺

11月17日，北京麗澤SOHO舉辦了盛大的開業(yè)儀式，現(xiàn)場人潮涌動。在麗澤SOHO開業(yè)儀式現(xiàn)場，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)表了題為《我們的渺小與偉大》的演講。潘石屹表示：“達(dá)到目標(biāo)就是創(chuàng)造奇跡，達(dá)不到就叫做吹牛。”

潘石屹此前曾表示，出售資產(chǎn)目的是從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，向平臺化的共享經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變。而這個(gè)平臺化的共享經(jīng)濟(jì)模式正是潘石屹在2015年推出的共享辦公空間SOHO3Q。

在他的計(jì)劃中，SOHO3Q將在2019年分拆上市。

距離2019年結(jié)束僅剩不到一個(gè)月，潘石屹的分拆上市目標(biāo)或終究無法達(dá)到。雖然SOHO中國尚未就出售3Q進(jìn)行回應(yīng)，但多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，曾被潘石屹看作轉(zhuǎn)型力作的SOHO3Q終成為“棄子”。

11月上旬，搜狐財(cái)經(jīng)探訪了北京市內(nèi)的SOHO 3Q項(xiàng)目，其中大量項(xiàng)目處于空置狀態(tài)，部分租金呈斷崖式下降。

在SOHO3Q北京光華路旗艦店，該項(xiàng)目工作人員表示，目前一個(gè)工位每月的租金是2200元，而此前月租金最高時(shí)達(dá)到4000元以上。

在北京東二環(huán)的地標(biāo)建筑銀河SOHO內(nèi)，只見3Q指示牌，卻不見3Q的辦公室。搜狐財(cái)經(jīng)在銀河SOHO一處雜亂的辦公間遇見了3Q工作人員，對方表示，目前朝陽門SOHO內(nèi)的3Q工作人員早在今年4月份就已經(jīng)整體撤出，銀河SOHO內(nèi)的3Q項(xiàng)目也將搬出，目前均整租給了大客戶，不再作為共享辦公空間面向散客。

“近幾年共享辦公不太好做，所以現(xiàn)在轉(zhuǎn)向大客戶整租的模式。”三里屯SOHO一位客戶經(jīng)理對此表示。搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，截至11月中旬，望京SOHO、中關(guān)村SOHO內(nèi)的3Q共享辦公均已整租給了大客戶，改變了此前“共享”的租賃性質(zhì)。

但三里屯SOHO內(nèi)的3Q近期就發(fā)生了整租給大客戶后整體退租的情況。三里屯SOHO3Q房產(chǎn)早已出售，SOHO中國從業(yè)主手中返租，作為“二房東”再出租給共享辦公的租客獲得租金差。

“租給大客戶有好也有不好。” 三里屯SOHO上述客戶經(jīng)理表示，“一旦簽約，出租率就是100%，反之，出租率就是0。” 搜狐財(cái)經(jīng)11月初來到三里屯SOHO3Q，里面租客寥寥無幾，近八成工位處于閑置狀態(tài)，月租金已從此前的每工位3000元以上降至1300元。

(11月初的丹棱街SOHO 3Q內(nèi)，下午四點(diǎn)辦公空間租客稀少)

與三里屯SOHO情況相似的還有丹棱街SOHO。丹棱街SOHO主體多數(shù)出售，目前地下一層部分由SOHO自持，作為3Q共享辦公空間出租。10月以來也發(fā)生了大客戶整體退租的情況。

在上海，外灘SOHO等3Q共享辦公也有降價(jià)，亦有部分項(xiàng)目整租給大客戶。

“2019年初SOHO3Q已經(jīng)暫停了資本支出計(jì)劃，SOHO中國在更嚴(yán)格的控制成本，以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。”一位接近SOHO中國的知情人士稱。

再賣85億資產(chǎn)，SOHO中國稱“無可奉告”

不僅3Q，SOHO中國的其他自持物業(yè)出租情況也不容樂觀。搜狐財(cái)經(jīng)探訪了SOHO中國仍自持的光華路SOHO II，樓內(nèi)可見不少辦公間處于閑置狀態(tài)，一位光華路SOHO II的工作人員表示，由于整體商辦租金市場行情下滑，光華路SOHO II的租金也較此前有所下降。

SOHO中國的財(cái)報(bào)亦顯示，光華路SOHO II項(xiàng)目2018年上半年租金收入為1.35億元，;而2019年上半年租金收入為1.32億元。

出租率方面，光華路SOHO II2018年上半年出租率為98%，2019年上半年出租率為91%。望京SOHO2019年上半年出租率為92%，而上年同期為99%。

在上海，外灘SOHO2018年上半年出租率為98%，今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率僅為45%。

自從去年SOHO中國宣布不再出售資產(chǎn)以來，SOHO中國凈利潤始終處于下滑狀態(tài)。其中2018年凈利潤為19.25億元，同比減少59.33%;2019年上半年凈利潤為5.56億元，同比下降48.35%。

“不銷售項(xiàng)目更大的是帶來租金收入的提升，而租金收入是公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。”潘石屹彼時(shí)表示，SOHO將停止出售項(xiàng)目，代之以自持物業(yè)收取租金的模式。

在2012年宣布由銷售轉(zhuǎn)向租賃物業(yè)之際，潘石屹預(yù)測5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。而根據(jù)年報(bào)，2018年SOHO中國租金收入17.35億元，不及當(dāng)初預(yù)期的一半。

面對嚴(yán)峻的一線城市商辦租賃形勢，今年下半年以來，SOHO中國再度開始出售資產(chǎn)。截至今年6月底，SOHO中國共持有9處核心資產(chǎn)，面積為82.7萬平方米，資產(chǎn)總價(jià)值約合人民幣611億元。

9月30日，SOHO發(fā)布公告稱，出售北京建外SOHO、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、銀河SOHO等9個(gè)項(xiàng)目的停車位，合計(jì)約7.6億元。

10月，市場再度曝出SOHO中國考慮以80億美元的價(jià)格擬出售京滬八個(gè)商辦物業(yè)。財(cái)新網(wǎng)表示，這次出售計(jì)劃的第一筆交易正在進(jìn)行且接近收尾，黑石集團(tuán)聯(lián)合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復(fù)興廣場。消息一出，SOHO中國股價(jià)及成交量隨即上漲。

據(jù)此測試，上述兩個(gè)項(xiàng)目的交易總額達(dá)85億元。

對此，SOHO中國于10月31日曾發(fā)布澄清公告：“公司關(guān)注到媒體就集團(tuán)目前擬出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)報(bào)道，及隨后出現(xiàn)的股價(jià)及成交量的上漲情況。公司聲明，在投資物業(yè)組合的日常經(jīng)營管理中，公司會不時(shí)探討所處的主要市場的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境及潛在交易機(jī)會。”

SOHO中國表示，截至目前，該公司確認(rèn)沒有需要公布的與資產(chǎn)出售的相關(guān)資料。

11月，騰訊棱鏡報(bào)道稱，位于光華路的SOHO3Q已經(jīng)被SOHO中國出售，接盤方是筑夢之星。但對于這一消息的真實(shí)性，SOHO中國表示“無可奉告”。

五年累計(jì)獲85億現(xiàn)金分紅，潘石屹回應(yīng)跑路質(zhì)疑“都是謠言”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，SOHO中國從2014年至今已出售至少8筆資產(chǎn)，合計(jì)233.6億元，處置資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入超過200億元。

其中，2014年SOHO中國以52.3億元的價(jià)格出售上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、以30.5億元出售凌空SOHO一半項(xiàng)目;

2015年9月，SOHO中國將外灘地王股權(quán)轉(zhuǎn)讓給復(fù)星集團(tuán)，作價(jià)84.93億元;2016年7月，，SOHO中國出售SOHO世紀(jì)廣場項(xiàng)目，成交總額為32.97億元;

2017年，SOHO中國分別以35.73億元和 50.08 億元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

然而，自2013年購得麗澤地塊以來，SOHO中國再未從土地市場購買任何一處土地。麗澤SOHO如今已經(jīng)竣工，這也意味著SOHO中國再無儲備和在建項(xiàng)目。

因此，業(yè)內(nèi)也有質(zhì)疑，SOHO中國出售資產(chǎn)的現(xiàn)金去了哪里?

搜狐財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，SOHO中國2014年至今共給股東派息共計(jì)約133.3億元。其中2015至2017年三年內(nèi)給股東的派息回報(bào)率達(dá)62%。而潘石屹家族在SOHO中國擁有的權(quán)益達(dá)63.9%。據(jù)此計(jì)算，潘石屹家族共分得現(xiàn)金超85億元。

對于出售資產(chǎn)的現(xiàn)金為何沒有投入新項(xiàng)目的開發(fā)，為公司帶來持續(xù)利潤，潘石屹早前曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的這種商業(yè)模式到2017年基本就已經(jīng)結(jié)束了，地價(jià)高，地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低，天花板已經(jīng)在來的路上，甚至已經(jīng)來了。

“SOHO中國不會再通過拿地去建房，SOHO 3Q接下來的發(fā)展，也要走輕資產(chǎn)化的發(fā)展方向，這也可以理解為SOHO中國開始向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。”潘石屹曾說。

而今年出售資金的用途，業(yè)內(nèi)認(rèn)為SOHO中國在償還債務(wù)外，仍將為股東進(jìn)行派息。截至2019年6月底，SOHO中國總借貸177.61億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)20.53億元。同期公司的現(xiàn)金及等價(jià)物只有11.5億元，無法覆蓋短債。

“我們通過銷售回流了大量的現(xiàn)金，同時(shí)公司因?yàn)闆]有物色到很好的投資的項(xiàng)目，就把公司盈利的現(xiàn)金跟股東分享了。”SOHO中國內(nèi)部人士在出售資產(chǎn)時(shí)表示。

而如今，SOHO 3Q上市擱淺，沒有買地、沒有收購新項(xiàng)目的SOHO中國依靠出售存量資產(chǎn)維持著不斷下滑的業(yè)績。

業(yè)績雖然不斷下滑，但是潘石屹張欣夫婦的個(gè)人財(cái)產(chǎn)卻沒有嚴(yán)重縮水，據(jù)2019福布斯全球億萬富豪榜顯示，潘石屹張欣夫婦以36億美元排名全球第597。

2011年以來，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，包括曼哈頓公園大道廣場49%股權(quán)等。因?yàn)橐毁I一賣的操作，業(yè)內(nèi)將潘石屹稱為“下一個(gè)李嘉誠”。

“房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”潘石屹在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上再度澄清。

關(guān)鍵詞： SOHO 只賣不買出貨233億