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57億"補倉"上海兩地塊重拾信心輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下瑞安房地產(chǎn)百億目標如何實現(xiàn)

來源：投資者網(wǎng) 2019-11-29 10:46:59

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通過出售成熟資產(chǎn)，重拾對內地市場的信心,并大舉補倉上海“大本營”，一向低調謹慎的瑞安房地產(chǎn)如今因斥重資補倉上海再度引發(fā)關注。

而伴隨著當前的補倉上海的措施，目前瑞安百億規(guī)模的沖刺目標仍有待考驗。

10月31日，香港房企瑞安房地產(chǎn)有限公司(00272.HK，以下簡稱“瑞安房地產(chǎn)”)以38.81億元競得上海青浦4幅住宅用地，11月1日，公司再次拍下普陀區(qū)鴻壽坊D5-1地塊。兩天內斥資57.41億元，一向低調謹慎的瑞安房地產(chǎn)憑借近一年來頻頻拿地，再次引起投資者關注。

針對重倉上海是否會造成區(qū)域集中度過高的風險等問題，瑞安房地產(chǎn)對《企業(yè)透明度報告》表示，“由于公司集團總部在上海，投資重點集中在該城市。”

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，集團在上海投資及持有的已完工及開發(fā)中的商業(yè)辦公物業(yè)總值達人民幣730億元。其中已完工的有約88萬平方米，約值人民幣410億元,而開發(fā)中的有77萬平方米，約值人民幣320億元。

補倉上海重拾對內地市場信心

事實上，這不是瑞安房地產(chǎn)近幾年來第一次重倉上海。2018年7月5日，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險、永業(yè)集團，以136.1億元的總價斬獲上海黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊，樓面價約為44963元/平方米，溢價率0.22%。

針對瑞安房地產(chǎn)接連在上海補倉押注，財經(jīng)評論員嚴躍進告訴《企業(yè)透明度報告》，“首先體現(xiàn)了公司對上海市場的看好。對瑞安來說，本身拿地節(jié)奏整體偏慢，但實際上也具備充足資金，這次補倉可謂是一次積極擴張?；仡櫣具^去的風格偏謹慎低調，是由于還沒有找到較好的投資機會，加之其他省會城市的布局效果不如上海，因此，選擇把上海市場看作是自身一大優(yōu)勢所在。”

11月6日，瑞安房地產(chǎn)公布截至2019年10月31日止的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)，十月份合約物業(yè)銷售額達到14.29億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額13.96億元和商業(yè)物業(yè)合約銷售額人民幣0.33億元。今年前十月，瑞安房地產(chǎn)累計合約物業(yè)銷售額逹到62.41億元。對此，瑞安房地產(chǎn)方面向《企業(yè)透明度報告》表示，其銷售情況符合預期，公司仍然維持今年100億的銷售目標。

就投資者關注的銷售時間表，瑞安向《企業(yè)透明度報告》透露，上海瑞虹新城lot2和武漢光谷以及佛山項目，均有新的可售資源將于近期推出。若這些項目均可如期于本年內推出，公司有信心可以達到全年銷售目標。

數(shù)據(jù)來源：公司財報

值得關注的是，根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年公司營收達79.02億元，比2018年同期的190.32億元下滑58%。凈利潤為13.26億元，同比微增8.24%，毛利率也由去年同期的27%上升至45%。公司上半年的主要收入來自物業(yè)銷售，達到0.051億元，主要以上海為大本營。目前公司負值凈額約210億元，期末凈資產(chǎn)負債率為44%，比2018年底小幅增加4%。

“賣賣賣”后百億目標仍待考驗

在去年瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險、永業(yè)集團以136.1億元拿下上海黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊的同一天。公司公告稱，就該項目成立合資公司，其中太保壽險擁有70%股權，SODH(瑞房全資子公司)擁有25%股權，上海永業(yè)擁有5%股權。合資公司的注冊資本由各股東根據(jù)股權比例分配以現(xiàn)金支付，合資公司董事長由太保壽險委任。

此外，公司在公告中表示“符合輕資產(chǎn)業(yè)務策略“。

值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略早在2016年就由公司主席羅康瑞正式提出。其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略包括兩大方面，一是在合適時機以理想價格出售成熟資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值，加速資金周轉，創(chuàng)造穩(wěn)健的財務基礎;二是通過不同合作模式開發(fā)新項目，最大化地發(fā)揮公司財務資源、管理經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢的價值。

其實，自2017年開始，公司便開啟“賣賣賣”的節(jié)奏，不斷出售公司成熟資產(chǎn)，連天地、上海創(chuàng)智天地及楊浦物業(yè)49%股權、上海瑞虹新城21.4%股權及重慶天地79.2%股權多處物業(yè)。

2018年年末，該公司的輕資產(chǎn)策略發(fā)展更進一步。瑞安房地產(chǎn)與宏利投資者和中國人壽信托有限公司成立核心+辦公樓投資平臺。2019年6月，該投資平臺成功完成首個投資項目——上海企業(yè)天地5號的收購。

《企業(yè)透明度報告》經(jīng)過梳理瑞安房地產(chǎn)財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司2017年至2019年6月30日的現(xiàn)金流情況波動頗大。根據(jù)財務數(shù)據(jù)，截至2017年6月30日至2019年6月30日，報告期內，公司經(jīng)營性活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-8100萬元、37.81億元、7.77億元、113.60億元以及9.13億元。其中，截至2018年12月31日，公司的現(xiàn)金流凈額達113.60億元，很大程度與公司出售成熟資產(chǎn)有關。

數(shù)據(jù)來源：公司財報

據(jù)公開資料顯示，瑞安房地產(chǎn)2018年處置資產(chǎn)所得的77.49億元，約占銷售金額近35%。處置資產(chǎn)以降低資產(chǎn)負債率所取得的效果較為明顯。

在完成一系列成熟資產(chǎn)的出售后，截至今年6月30日，公司可供出租及可供銷售土地儲備達670萬平方米。另外，在11月1日獲得鴻壽坊項目后，瑞安房地產(chǎn)所管理的辦公和零售空間增加至171萬平方米，總資產(chǎn)價值(已計算項目的土地成本)為750億元。

一向以謹慎低調的瑞安房地產(chǎn)，從2016年開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，依然在百億規(guī)模門檻前掙扎。公司在不同時間點出售資產(chǎn)，但一直鮮有積極拿地擴張。有業(yè)內人士對《企業(yè)透明度報告》表示，“目前內地已有約20家房企已經(jīng)實現(xiàn)了千億目標，但瑞安房地產(chǎn)今年把銷售目標從去年地120億元降低至100億，而且100億元規(guī)模仍有待考驗，如部分項目開發(fā)周期長、資金回籠慢為其中一個因素。”

而據(jù)長江商報10月28日報道，瑞安房地產(chǎn)位于華南地區(qū)的唯一項目——佛山嶺南新天地在開發(fā)長達12年后，仍有六成土地尚未開發(fā)?，F(xiàn)場施工銘牌顯示，該項目于2019年3月開工，預計將于2020年1月竣工。

針對該項目開發(fā)進度過慢等問題，瑞安房地產(chǎn)向《企業(yè)透明度報道》解釋稱，公司采用“整體規(guī)劃，分階段開發(fā)”模式，對佛山嶺南天地舊城更新進行了理性探索和創(chuàng)新實踐。雖然該項目受到許多現(xiàn)行政策的影響，但整體進程是在持續(xù)地有序開展中，公司始終與政府保持溝通。

總體而言，瑞安某些項目受政策影響較大且操作周期長、資金回籠慢，這是不可避免與亟待解決的難題之一,這也是公司沖刺百億的先決條件。

關鍵詞： 57億補倉輕資產(chǎn)戰(zhàn)略