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2020年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)15.51億元，較上年同期縮水超3億元;同期其歸母凈利潤(rùn)僅有10.19億元，同比降幅達(dá)37.81%

近年來(lái)，分拆物業(yè)公司上市似乎成為眾多房企尋求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)策略之一。截至目前，興業(yè)物聯(lián)(9916.HK)、燁星集團(tuán)(1941.HK)等物業(yè)公司已成功登陸香港交易所;卓越集團(tuán)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)(0106.HK)、綠城中國(guó)(3900.HK)等房企也紛紛計(jì)劃分拆旗下物業(yè)公司上市。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，老牌房企禹洲集團(tuán)控股有限公司(下稱禹洲集團(tuán)，1628.HK)也發(fā)布公告稱，擬拆分禹洲物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)于港交所獨(dú)立上市。并稱，未來(lái)物管公司將不會(huì)放在禹洲集團(tuán)下面。

歸母凈利降幅近四成

禹洲集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團(tuán)。2009年11月，禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市。

2016年，禹洲集團(tuán)總部搬遷到上海，并于兩年后(2019年)全面啟動(dòng)了“千億征程，全國(guó)深耕”的戰(zhàn)略方針，向千億房企的目標(biāo)邁進(jìn)。

作為中國(guó)最老牌的房企之一，禹洲集團(tuán)的業(yè)績(jī)基本處于穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。2019年該公司銷售額和年度利潤(rùn)均創(chuàng)下歷史新高，分別高至751.15億元和39.67億元。

然而，禹洲集團(tuán)業(yè)績(jī)逐年穩(wěn)增的態(tài)勢(shì)卻止步于2020年。據(jù)禹州集團(tuán)2020年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，雖然禹洲集團(tuán)今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.07億元，較上一年同期增長(zhǎng)20.36%。但該公司整體業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)了增收利反減的情況，且利潤(rùn)下滑的幅度較大。

首先是禹洲集團(tuán)的凈利潤(rùn)及歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)(下稱歸母凈利潤(rùn))出現(xiàn)雙降。2020年上半年該公司僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)15.51億元，較上年同期縮水超3億元;同期其歸母凈利潤(rùn)僅有10.19億元，同比降幅達(dá)37.81%。

值得關(guān)注的是，《投資時(shí)報(bào)》研究員梳理禹洲集團(tuán)2017年上半年—2019年上半年的半年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司期間凈利潤(rùn)分別為7.58億元、13.91億元和19.07億元，歸母凈利潤(rùn)分別為7.86億元、13.30億元和16.39億元?？梢?jiàn)，禹洲集團(tuán)今年上半年的歸母凈利潤(rùn)甚至不及2018年上半年數(shù)據(jù)。

與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)毛利率和凈利率也出現(xiàn)下滑。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年雖然該公司的毛利潤(rùn)較去年同期有所上升，但毛利率卻同比下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)，僅有23.29%。而該公司同期的凈利率更是因本就縮水的凈利潤(rùn)，而同比下滑5.32個(gè)百分點(diǎn)，低至11.07%。

對(duì)于今年上半年業(yè)績(jī)?cè)鍪斩蝗惑E減的情況，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至禹洲集團(tuán)詢問(wèn)原因，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

禹洲集團(tuán)2018年上半年—2020年上半年?duì)I業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)增速情況

年度融資成本達(dá)7.12%

在收入增加的情況下，導(dǎo)致利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑的原因是多方面的。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，禹洲集團(tuán)增收不增利的原因除去受疫情影響的公允價(jià)值變動(dòng)外，或包括融資成本的增加以及近年來(lái)“合作”增多的影響。

先看融資成本。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)披露，今年上半年禹洲集團(tuán)融資成本數(shù)值繼2019年上半年有所下滑后，再度回升31.17%至11.80億元。這或與2019年禹洲集團(tuán)多次發(fā)行美元債，擬定資金用途多為現(xiàn)有債務(wù)再融資有關(guān)。據(jù)悉，2019年禹洲集團(tuán)的平均融資成本達(dá)7.12%。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對(duì)而言，2019年禹洲地產(chǎn)融資成本處于行業(yè)以上水平。

再看近年來(lái)“合作”對(duì)禹洲集團(tuán)的影響。加大合作是近年來(lái)房企沖擊規(guī)模的一條捷徑，但需要注意的是，在通過(guò)少量資金撬動(dòng)更大規(guī)模的同時(shí)，也容易造成房企規(guī)模與利潤(rùn)增長(zhǎng)的不匹配。

據(jù)了解，2020年上半年禹洲集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的投資未能貢獻(xiàn)利潤(rùn)，反而虧損1.78億元，而2019年同期該數(shù)值為盈利2.39億元。此外，合作項(xiàng)目中其他股東分走的利潤(rùn)比去年同期增加了2.63億元至5.31億元，同樣對(duì)該公司歸母凈利潤(rùn)的表現(xiàn)造成巨大干擾。

與此同時(shí)，這一影響也作用到銷售數(shù)據(jù)上。2017年—2019年，禹洲集團(tuán)的權(quán)益收入比重呈現(xiàn)出快速走低的趨勢(shì)。2019年，該公司的銷售權(quán)益占比降到了60%左右。然而在此之前，其銷售權(quán)益比基本維持90%以上。

對(duì)此，禹洲集團(tuán)方面曾表示，未來(lái)將大幅提升投資自有，盡可能獨(dú)立拿地、不增加合作項(xiàng)目，以爭(zhēng)取將銷售權(quán)益回升至70%、80%的水平。其董事局主席林龍安也做出表態(tài)，“禹洲拿地的準(zhǔn)則是以利潤(rùn)為導(dǎo)向，會(huì)加大收購(gòu)、并購(gòu)及產(chǎn)業(yè)拿地，確保利潤(rùn)率的實(shí)現(xiàn)。”

半年目標(biāo)完成率不及45%

此外，據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雖然禹洲集團(tuán)今年上半年實(shí)現(xiàn)了合約銷售額428.51億元，在年初疫情的沖擊下，同比增幅仍高至50.49%，且較上一年的同比增速再度增長(zhǎng)了18.09個(gè)百分點(diǎn)。但距離該公司之前立下的“三年千億”目標(biāo)，其今年上半年完成率不及45%，僅完成了42.85%。這就意味著禹洲集團(tuán)今年下半年的任務(wù)指標(biāo)依然高達(dá)571.49億元。

另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示,今年9月初，禹洲集團(tuán)公布了截至2020年8月末未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，公告顯示，該公司今年前8個(gè)月的銷售額達(dá)654.06億元，兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)200多億元的銷售額，完成了千億銷售目標(biāo)額的65.40%。