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高速擴(kuò)張帶來的負(fù)債隱憂正成為懸掛在中小房企頭頂?shù)囊槐?ldquo;達(dá)摩克利斯之劍”。

日前，阿里司法拍賣網(wǎng)顯示，由于不能清償?shù)狡趥鶆?wù)并明顯缺乏清償能力，江蘇華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“華僑房地產(chǎn)”)名下一批房源即將拍賣。值得注意的是，這些房源已不是首次拍賣，此前房源頻頻遭遇流拍。

華僑房地產(chǎn)的遭遇也折射出當(dāng)前環(huán)境下中小房企的境遇?！吨袊?jīng)營報》記者日前在采訪中了解到，由于債務(wù)的不斷攀升，不少房企不得不多次高息發(fā)債甚至采用永續(xù)債的形式融資。而為了使得財務(wù)報告更加好看，上市房企中“誰操盤誰并表”“明股實債”等債務(wù)“化妝術(shù)”亦屢見不鮮。

對于負(fù)債及企業(yè)擴(kuò)張相關(guān)問題，7月22日~23日，記者先后致函融僑集團(tuán)、冠城大通(600067.SH)等企業(yè)進(jìn)行采訪。7月23日，融僑集團(tuán)回復(fù)記者采訪表示，公司債務(wù)規(guī)模增長較快，主要系公司為擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、增加土地儲備、購買原材料等短期營運資金需求和補(bǔ)充項目建設(shè)等長期營運資金需求增長較快所致。

現(xiàn)金流“續(xù)命”

天眼查顯示，華僑房地產(chǎn)成立于1994年，注冊資本為460萬美元，法人代表為朱乃焰。值得一提的是，朱乃焰從2014年11月才變更為公司法人代表，在此之前，華僑房地產(chǎn)法人代表為楊曉青。

記者獲取的一份南京市鼓樓區(qū)人民法院發(fā)布的《民事裁定書》顯示：2014年2月23日，王建華與華僑房地產(chǎn)簽訂《抵押借款合同》，由華僑房地產(chǎn)向王建華借款1000萬元，期限6個月，月息1.5%，按月付息。

2014年2月24日、25日，王建華分兩次將總金額為1000萬元的銀行本票交給華僑房地產(chǎn)，華僑房地產(chǎn)出具相應(yīng)借據(jù)并將款項入賬。2014年7月15日，楊曉青因故死亡。

2016年5月3日，王建華以華僑房地產(chǎn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并明顯缺乏清償能力為由，申請法院對華僑房地產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)清算。據(jù)統(tǒng)計，時至今日，該公司旗下還有200多套房源沒有售出。

另據(jù)克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數(shù)據(jù)，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負(fù)債規(guī)模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負(fù)債增加。

負(fù)債壓力攀升的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇“借新還舊”的方式通過高息發(fā)債緩解即將到期的兌付壓力。

7月13日，據(jù)上海證券交易所消息，冠城大通2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)，票面利率為7.00%，發(fā)行規(guī)模不超過17.3億元，期限為2年。募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于償還已發(fā)行的公司債券。

6月17日，據(jù)上交所信息披露，融僑集團(tuán)擬發(fā)行20億元公司債券。此次債券募集資金將用于償還公司已發(fā)行的債券，或用于證監(jiān)會和交易所允許的其他用途。

7月23日，融僑集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者采訪表示，公司的融資結(jié)構(gòu)目前主要是以銀行開發(fā)貸為主，占比大約為70%。短期債務(wù)方面，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債總和為125.27億元，占有息債務(wù)比例為26.77%。2019年末公司短期借款較年初減少34.61億元，降幅為42.72%，“目前短期融資已經(jīng)進(jìn)行了有序償還，公司短期負(fù)債占有息負(fù)債規(guī)模比例較低，集中兌付的風(fēng)險相對可控”。

債務(wù)調(diào)節(jié)“財技”

盡管負(fù)債規(guī)模不斷攀升，記者研究發(fā)現(xiàn)，不少上市房企選擇通過增加權(quán)益等財務(wù)手法，使負(fù)債率保持穩(wěn)定甚至呈現(xiàn)下降的假象。

財報顯示，截至2019年末，正榮地產(chǎn)負(fù)債總額1381.6億元，較2018年末1169.2億元增加18.2%。其中，流動負(fù)債964.46億元，占負(fù)債總額比例為69.8%，約為營收規(guī)模的三倍。與負(fù)債總額高速增長相對應(yīng)，公司2019年凈負(fù)債率為75.2%，相較于2018年的74%僅微增了1.2個百分點。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，負(fù)責(zé)正榮地產(chǎn)財務(wù)的人士介紹說，這與該公司少數(shù)股東權(quán)益的“爆發(fā)式”增長密不可分。

通過增加權(quán)益美化業(yè)績的上述企業(yè)是否存在“明股實債”之嫌，令人深思。

一位財務(wù)領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，明股實債是指投資方以股權(quán)形式進(jìn)行投資，但以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等形式獲得固定收益，以與融資方約定投資資本金遠(yuǎn)期有效退出和約定利息(固定)收益的剛性實現(xiàn)為要件。

“簡單來說，就是雖然看起來是股權(quán)投資，但是有明確的到期日期，要還本付息，掛羊頭賣狗肉。”上述財務(wù)人士表示，明股實債最大的風(fēng)險就是企業(yè)杠桿不清，存在到期兌付的壓力，會影響公司的長期穩(wěn)健經(jīng)營甚至引發(fā)流動性風(fēng)險。

此外，房企還通過“利息資本化”的方式來調(diào)節(jié)利潤和負(fù)債?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在70家行業(yè)典型上市房企的年報中，有64家企業(yè)披露了2019年利息費用的資本化規(guī)模。其中，超7成房企的利息資本化率在70%以上，13家房企利息資本化率高于90%，15家房企利息資本化率在80%~90%之間。從典型房企的利息資本化情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的借款利息資本化率相對較高，64家企業(yè)利息資本化率的中位數(shù)達(dá)77%。

克而瑞研究指出，利息資本化將開發(fā)成本后置，有助于減少當(dāng)期財務(wù)費用、提升企業(yè)當(dāng)期利潤表現(xiàn)，同時也提高了存貨的賬面價值。

擴(kuò)張力度不減

南京市房地產(chǎn)學(xué)會副會長李子墨在接受記者采訪時表示，當(dāng)前環(huán)境下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，正確的拿地策略顯得尤為重要。

記者研究發(fā)現(xiàn)，盡管負(fù)債壓力增大，今年以來，不少房企依舊選擇了較為積極的拿地策略?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年前6個月德信中國新增土地貨值357.7億元，位列第34位。

6月4日，經(jīng)過188輪“廝殺”，德信中國擊敗近20家房企、以7.25億元摘得2020-4號徐運新河?xùn)|D地塊，溢價率高達(dá)135.39%。

5月29日，德信中國以14.18億元競得杭州蕭山一幅住宅用地。而此前一天，德信中國剛剛以12.28億元拿下成都公開出讓天府新區(qū)一商住地，1.73萬元/平方米的樓面價，溢價率80%。5月19日，德信中國斥資22.53億元獲得寧波鄞州一幅住宅用地，樓面價2.2萬元/平方米，溢價率達(dá)45.7%。而在5月7日，德信中國以17.7億元拍得杭州數(shù)字商貿(mào)城單元地塊后，還在當(dāng)天聯(lián)手杭州西投置業(yè)以2.6億元拿下西湖區(qū)浮山單元一幅土地。2月12日，德信中國更是經(jīng)歷9小時鏖戰(zhàn)、455輪競價拿下溫州甌北城市新區(qū)商住地塊。

“廝殺拿地”戲碼屢屢上演。據(jù)報道，1月10日，融僑地產(chǎn)集團(tuán)以8.99億元競得福州閩侯一宗優(yōu)質(zhì)地塊(宗地2019-29號)。除了福州大本營之外，融僑地產(chǎn)集團(tuán)鄭州滎陽閩臺文創(chuàng)小鎮(zhèn)也在近日拿下滎政儲(2019)57-2-1號、滎政儲(2019)57-2-2號兩塊優(yōu)質(zhì)地塊。

對于發(fā)展相關(guān)問題，融僑地產(chǎn)集團(tuán)方面表示，公司始終秉持“為居者著想，為后代留鑒”的經(jīng)營理念，堅持聚焦收斂、精耕細(xì)作，注重效益勝于規(guī)模，追求有質(zhì)量的可持續(xù)性發(fā)展。

克而瑞研究指出，綠城、中梁、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第三，同比漲幅164%，延續(xù)了去年以來投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢。而近三年拿地保持快節(jié)奏的中梁，上半年拿地銷售比達(dá)0.8，投資意愿和力度均較大。

易居克而瑞咨詢業(yè)務(wù)事業(yè)部城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌向記者表示，對于任何房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)要生存，地是必須要拿的。只是幾個方面要注意：要謹(jǐn)慎進(jìn)入去化周期慢、庫存大、人口凈流出的城市，同時也要謹(jǐn)慎進(jìn)入不熟悉的業(yè)態(tài)(商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)等)。對于地塊的情況必須做好細(xì)致的調(diào)研工作，特別是要排除隱藏的暗傷(如采礦區(qū)等)。拿地的周期也很重要，最好是當(dāng)年拿地當(dāng)年回現(xiàn)。產(chǎn)品上不但要做好做精，還要有自己的特色，有自己的標(biāo)簽。在規(guī)模有限的情況下，現(xiàn)金流是生命線。