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日前，長江實業(yè)集團有限公司(01113.HK，以下簡稱“長實集團”)以接近71億元的代價，出售了位于成都高新區(qū)的南城都匯項目。

出售前，長實集團持有南城都匯項目的全部開發(fā)權(quán)益，此次通過境外股權(quán)交易的形式完成了項目轉(zhuǎn)讓。這筆交易的溢價率極高，長實集團由此錄得了34.4億元出售收益，相當(dāng)于該公司2019年歸母凈利潤的13%。

早在2004年，長實集團即已拿下了南城都匯項目地塊。開發(fā)了近16年后，僅該項目剩余部分的開發(fā)面積，長實集團就套現(xiàn)了約71億元。

長實集團出售的是南城都匯項目最后兩期的住宅及商業(yè)部分，最近一次住宅部分的開盤推售則在2016年，當(dāng)時該項目六期入市。長實集團原計劃在2017年推售南城都匯項目七期住宅部分，但迄今仍未銷售。

據(jù)悉，在長實集團計劃加推南城都匯項目七期住宅部分的2017年，成都當(dāng)?shù)貙嵤┝烁鼮閲?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，對新房銷售價格進行限制。這意味著如果南城都匯項目當(dāng)年申請預(yù)售，其申報價格也會受到管控。

“過去幾年南城都匯項目并沒有申請預(yù)售審批。如果開發(fā)企業(yè)無意銷售，住建部門其實也沒有什么辦法。”當(dāng)?shù)匾晃还俜饺耸扛嬖V記者。

南城都匯項目一位銷售人員告訴《中國經(jīng)營報》記者，項目七期住宅部分預(yù)計會在2020年10月份入市，但長實集團方面對此未予確認(rèn)。

徹底轉(zhuǎn)讓退出

長實集團意在出售南城都匯項目提前套現(xiàn)，而非繼續(xù)開發(fā)銷售。為了完成交易，長實集團甚至向受讓方提供了多達(dá)24億元賣方貸款，作為部分收購對價。

這筆交易的股權(quán)代價接近71億元，此外受讓方還要向南城都匯項目公司提供逾10億元股東貸款，相當(dāng)于其總計現(xiàn)金代價超過81億元。

由于長實集團提供了24億元賣方貸款，使得受讓方當(dāng)即需要支付的收購代價為57億元。賣方貸款的年利率將按照倫敦銀行間同業(yè)拆借利率(LIBOR，當(dāng)前美元同業(yè)拆借12個月利率為0.5%左右)加上年息5.5%計算，受讓方必須在2年后到期償還長實集團的賣方貸款。

除了收到接近71億元的股權(quán)對價外，長實集團之前向南城都匯項目公司提供的1億元股東貸款在這筆交易里也將得到償還。

南城都匯項目轉(zhuǎn)讓交易的溢價率極高，長實集團由此錄得了高額的出售收益。至2020年6月底，包括項目公司在內(nèi)的交易標(biāo)的凈資產(chǎn)僅為22.5億元，扣減與交易相關(guān)的稅務(wù)等成本后，長實集團將確認(rèn)多達(dá)34.4億元出售收益。

長實集團與受讓方通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，完成了南城都匯項目的出售。南城都匯項目的開發(fā)主體為和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司(以下簡稱“和黃成都公司”)，它一直由CartonInterna-

tionalLimited及BrucknerLimited(和記投資有限公司)各自持股50%，這兩家境外企業(yè)均為長實集團名下的間接全資附屬公司，即長實集團間接持有南城都匯項目的全部開發(fā)權(quán)益。

交易完成后，長實集團將在股權(quán)層面從南城都匯項目徹底退出。但是，長實集團不僅向受讓方提供了24億元賣方貸款以作財務(wù)資助，還將在和黃成都公司留任一名董事，協(xié)助南城都匯項目的開發(fā)管理。

從長實集團手里接盤南城都匯項目的受讓方同樣不容小覷。受讓方為設(shè)立在英屬維京群島的RZ3262019Limited，該公司由禹洲集團控股有限公司(01628.HK，以下簡稱“禹洲地產(chǎn)”)持有50%的

股權(quán)，其余50%的股權(quán)則由成都瑞卓置業(yè)有限公司(以下簡稱“成都瑞卓”)持有。

禹洲地產(chǎn)在2019年通過土地招拍掛市場公開拿地的方式，首次進入了成都。不過，據(jù)記者查詢了解，禹洲地產(chǎn)在2019年業(yè)績報告當(dāng)中并無披露當(dāng)時公司進入成都拿地情況，也沒有披露獲取地塊項目信息，到2019年底，禹洲地產(chǎn)所劃分的西南區(qū)域，也僅包括重慶，并未覆蓋成都。

瑞卓置業(yè)由四川中西世紀(jì)教育留學(xué)咨詢服務(wù)有限公司(以下簡稱“四川中西留學(xué)”)及重慶愛普地產(chǎn)(集團)有限公司(以下簡稱“愛普地產(chǎn)”)分別持股70%、30%，四川中西留學(xué)穿透后的自然人股東為李向東，愛普地產(chǎn)則由

高曉東等人士實際控制。

李向東是愛普地產(chǎn)的核心高管，愛普地產(chǎn)原本是重慶隆鑫系下屬地產(chǎn)板塊，愛普地產(chǎn)的前稱即為隆鑫地產(chǎn)。重慶隆鑫系在2015年前后剝離了愛普地產(chǎn)，最終由高曉東等實際控制，而高曉東則是重慶隆鑫系的核心人物。

這也意味著與愛普地產(chǎn)一同接盤瑞卓置業(yè)，實際上是愛普地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)。

另據(jù)記者查詢了解，今年6月份，愛普地產(chǎn)發(fā)行的一筆私募債券發(fā)生了利息支付違約，其在當(dāng)期應(yīng)付的5000萬元債券利息已延期至2020年底支付。記者尚不清楚愛普地產(chǎn)如何籌集巨額資金向長實集團支付其對應(yīng)分?jǐn)偟氖召弻r。

推遲住宅銷售

據(jù)公開資料，南城都匯項目位于成都市核心地段，項目整體規(guī)劃為8期開發(fā)建設(shè)，包括住宅及商鋪產(chǎn)品在內(nèi)，可售房源數(shù)量接近2.33萬套，長實集團已累計銷售了1.65萬套房源，目前仍剩下6750套未售房源，主要為項目七、八期，未售房源占比約為29%。

長實集團早在2004年通過公開出讓的方式取得了南城都匯項目地塊，成交總價為21.35億元。南城都匯項目地塊占地面積約為69.1萬平方米，規(guī)劃建筑面積為207.3萬平方米，按此計算，當(dāng)時項目地塊的成交樓面地價為1030元/平方米。

南城都匯項目住宅部分的最近一次申請預(yù)售及房源推售是在2016年，當(dāng)時長實集團取得了項

目六期住宅部分的預(yù)售許可。長實集團原計劃在2017年推售項目七期住宅部分，但遲至今日仍未入市。

也就是在2017年，成都市進一步加強了房地產(chǎn)調(diào)控。成都市住建局下發(fā)了《關(guān)于做好商品住房價格監(jiān)管的通知》，要求開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時，根據(jù)項目樓面地價及建安成本等合理確定申報價格，不得虛高申報;對申報價格明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格，且不接受相關(guān)部門指導(dǎo)的開發(fā)項目，房管部門可暫不予受理預(yù)售許可、現(xiàn)售備案。

而對于成都高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房，經(jīng)成都市房管局認(rèn)定為申報價格明顯高于周邊樓盤的

擬售住房，由市房管局會同房屋所在地價格主管部門以及相關(guān)部門對其申報價格進行核實指導(dǎo)。

當(dāng)?shù)匾晃还俜饺耸扛嬖V記者，2017年出臺的上述房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在執(zhí)行，住建部門對開發(fā)企業(yè)申報的新房銷售價格進行管控，主要參考新房項目的周邊在售樓盤價格及前期成交價格。

據(jù)悉，南城都匯項目七、八期預(yù)計會以現(xiàn)房狀態(tài)入市銷售，此前一些市場人士猜測長實集團推遲項目七期推售，主要為了使其達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài)以規(guī)避預(yù)售限價。

“新房無論是預(yù)售許可，還是現(xiàn)售備案，都要接受住建部門的價格管控。”當(dāng)?shù)剡@位官方人士說。上述房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)

中亦有明確規(guī)定，新房項目的預(yù)售、現(xiàn)售的銷售價格，均受相關(guān)部門指導(dǎo)。

目前，南城都匯項目在售房源為七期商鋪產(chǎn)品。該項目一位銷售人員告訴記者，項目七期住宅部分計劃在今年10月份入市銷售。

據(jù)了解，南城都匯項目六期在2016年開盤時，其住宅產(chǎn)品的銷售均價達(dá)到了1.6萬元/平方米。現(xiàn)在一些中介平臺上，南城都匯項目六期二手房報價超過了2.5萬元/平方米，部分房源的掛牌價格則接近3萬元/平方米。

上述當(dāng)?shù)毓俜饺耸扛嬖V記者，過去近4年內(nèi)，長實集團沒有再向成都市住建部門為南城都匯項目住宅部分申請預(yù)售，“在成都，通常要求新房項目拿到預(yù)售

審批后一周時間左右對外銷售。但是，如果開發(fā)企業(yè)不愿意取證或備案，其實住建部門也沒有什么辦法。”

針對南城都匯項目是否存在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策所規(guī)定的“捂盤惜售”情形，長實集團方面未予置評。

“這取決于當(dāng)初項目地塊出讓條件里是否對開發(fā)、銷售周期作出明確約定。在過去4年里，開發(fā)企業(yè)沒有因此受到處罰，且考慮到拿地時間較早，大概率沒有作出類似要求。”當(dāng)?shù)剡@位官方人士說，“與閑置土地的認(rèn)定情形不同，新房項目在取得預(yù)售許可后不及時開盤或藏匿房源，一般會被認(rèn)定為捂盤惜售。而開發(fā)企業(yè)不愿意申請預(yù)售的話，其實就是市場行為了。”