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招商蛇口(001979,股吧)(001979.SZ)和中國(guó)平安這兩家均誕生于蛇口工業(yè)區(qū)的企業(yè)走到了一起。

招商蛇口新近發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金向深圳市投資控股有限公司(下稱(chēng)“深投控”)購(gòu)買(mǎi)其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán);同時(shí)，向戰(zhàn)略投資者非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金，將用于支付交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

平安參與了此次定增認(rèn)購(gòu)，平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險(xiǎn)資金全額認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次募集配套資金非公開(kāi)發(fā)行的股份，募集資金將用于支付招商蛇口收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)的現(xiàn)金對(duì)價(jià)部分。

交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資下屬公司;平安系企業(yè)可能將成為招商蛇口第二大股東。

招商蛇口欲借收購(gòu)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源

此次交易前，南油集團(tuán)由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有76%股權(quán)，由深投控持有另外24%股權(quán)。

公開(kāi)資料顯示，南油集團(tuán)經(jīng)營(yíng)有大健康產(chǎn)業(yè)、自貿(mào)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)和深圳前海權(quán)屬土地的綜合開(kāi)發(fā)等多種業(yè)務(wù)，擁有前海23萬(wàn)平方米權(quán)屬土地。

深圳前海是粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置，招商蛇口通過(guò)多種途徑在獲取前海的優(yōu)質(zhì)土地資源。

2019年12月，招商蛇口通過(guò)前海實(shí)業(yè)和前海投控，對(duì)前海自貿(mào)公司增資，收購(gòu)了招商馳迪公司100%股權(quán)及前海鴻昱100%股權(quán)，獲取80.62萬(wàn)平方米土地面積。

本次收購(gòu)南油集團(tuán)剩余股權(quán)的意義同樣在于前海土地資源的獲取。招商蛇口表示：交易完成后，有利于增加公司對(duì)前海自貿(mào)的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。

中國(guó)平安或成第二大股東

經(jīng)招商蛇口與深投控協(xié)商，最終確定發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的股份發(fā)行價(jià)格為招商蛇口重組定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日的交易均價(jià)，即16.58元/股;可轉(zhuǎn)換公司債的轉(zhuǎn)股價(jià)格為本次發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)發(fā)行股份的價(jià)格×105%，即17.41元/股。

與此同時(shí)，向平安資管發(fā)行股份募集配套資金的發(fā)行價(jià)格，同樣為定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日招商蛇口股票交易均價(jià)，即16.58元/股。這一價(jià)格相較于定價(jià)基準(zhǔn)日招商蛇口股價(jià)約16元有一定溢價(jià)。

由于本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的交易價(jià)格尚未確定，本次配套融資發(fā)行的股份數(shù)量及可轉(zhuǎn)債數(shù)量均尚未確定。

根據(jù)公告，招商蛇口向平安定增的股份數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%，金額不超過(guò)招商蛇口向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債支付對(duì)價(jià)的100%，且不低于上市公司向深投控支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)的100%。

而在招商蛇口此次購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式中，發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及現(xiàn)金方式支付的對(duì)價(jià)分別占本次交易對(duì)價(jià)的2.5%、47.5%和50%。

換言之，向平安壽險(xiǎn)定增所募集資金至少覆蓋向深投控支付的50%現(xiàn)金對(duì)價(jià)，剩余50%對(duì)價(jià)主要通過(guò)新股、可轉(zhuǎn)債支付。

截至一季度末，招商蛇口控股股東為招商局集團(tuán)，與一致行動(dòng)人招商局輪船合計(jì)持有63.32%股權(quán)，其余股東持股均未達(dá)舉牌線。因此，定增完成后，平安系企業(yè)可能將成為招商蛇口第二大股東。

房企和險(xiǎn)企優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

中國(guó)平安與招商蛇口淵源頗深。招商蛇口的控股股東為招商局集團(tuán)，中國(guó)平安當(dāng)年在創(chuàng)立時(shí)，得到了招商局集團(tuán)原常務(wù)副董事長(zhǎng)、原蛇口工業(yè)區(qū)管委會(huì)主任袁庚的全力支持。招商局集團(tuán)也是中國(guó)平安的發(fā)起人股東之一。

中國(guó)平安一直是地產(chǎn)界的“隱形大佬”，從2015年起深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅投資大量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，還斥巨資持有多家上市房企股權(quán)。

截至目前，平安持有華夏幸福(600340,股吧)(600340.SZ)25.25%股權(quán)，為第二大股東;持有中國(guó)金茂(00817.HK)15.2%股權(quán)為第二大股東;持有碧桂園(02007.HK)9.01%股權(quán)，為第二大股東;持有旭輝控股(00884.HK)6.9%股權(quán)，為第三大股東。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企和險(xiǎn)企具有業(yè)務(wù)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，一方面保險(xiǎn)具有大量低成本資金，能夠幫助房企補(bǔ)充資金、提供穩(wěn)定現(xiàn)金流;另一方面，地產(chǎn)股普遍具備高股息率的特點(diǎn)，長(zhǎng)期持有也令險(xiǎn)企獲利頗豐。

對(duì)于轉(zhuǎn)型中的招商蛇口來(lái)說(shuō)，平安系的戰(zhàn)略入股或許能帶來(lái)業(yè)績(jī)、估值、債務(wù)等各方面新的變量。

2015年，招商地產(chǎn)和蛇口控股開(kāi)始合并重組之際，公司掌門(mén)人許永軍曾表示，未來(lái)三至五年內(nèi)，公司三大業(yè)務(wù)“社區(qū)、園區(qū)、郵輪”開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，比例將在60%、30%、10%。五年后，招商蛇口2019年財(cái)報(bào)顯示，這三大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入的比例分別為86.57%、12.77%和0.66%，距轉(zhuǎn)型目標(biāo)仍存差距。

招商蛇口近年也一直在進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整和資產(chǎn)整合，包括出讓一些非核心資產(chǎn)。僅2020年，招商蛇口除掛牌轉(zhuǎn)讓金道匯通股權(quán)外，還通過(guò)增資形式出讓了長(zhǎng)沙、西安、佛山和嘉興四處項(xiàng)目股權(quán)。

在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍表示，今年業(yè)績(jī)會(huì)的主題以“穩(wěn)”為核心。同時(shí)，招商蛇口公布了2020年銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為2500億元，同比增長(zhǎng)13%，相比去年的增幅有所下滑。

此番全資持有南油集團(tuán)，增加公司享有的前海片區(qū)土地資源價(jià)值;平安系的戰(zhàn)略入股，或許能為招商蛇口公司發(fā)展注入新的動(dòng)力。