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港股市場在2019年首季度出現(xiàn)短暫的小牛市之后，又進(jìn)入長期的震蕩行情之中，而這個期間，物業(yè)板塊卻走出了穿越牛熊的氣質(zhì)。從2019年初算起至今，港股物業(yè)服務(wù)板塊指數(shù)從850點(diǎn)左右漲至2400點(diǎn)左右，不到一年半時間，漲幅超過180%。

即便是經(jīng)歷了春季公共衛(wèi)生事件及3月份全球股市大幅回調(diào)的影響，物業(yè)板塊也能迅速調(diào)整反彈，這其中少不了一年多以來新股的助力。智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2019年以來物業(yè)板塊上市新股約10只，上市后普遍表現(xiàn)不俗。其中濱江服務(wù)(03316)在2019年3月上市經(jīng)歷較長時間的盤整之后，2020年股價開啟暴漲模式。

2020年1月1日至2月19日，濱江服務(wù)股價從7港元左右漲至14港元，漲幅翻倍。除了物業(yè)板塊受到投資者矚目之外，濱江服務(wù)的基本面更是重要支撐。

深耕長三角，外延收入加速成長

跟很多港股上市公司一樣，成立于1995年的濱江服務(wù)背靠濱江集團(tuán)(002244,股吧)，已從一家浙江省杭州的本地住宅物業(yè)管理服務(wù)提供商逐漸成長為長江三角洲領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)提供商。

按2017年高端住宅物業(yè)在管建筑面積計(jì)，濱江服務(wù)集團(tuán)于杭州排名第二，為浙江省第五、長三角第十。2019年，濱江服務(wù)在浙江省的20個地區(qū)、上海市、江蘇省及江西省擁有61間附屬公司及分支機(jī)構(gòu)，向約70000余個物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。2019年3月濱江服務(wù)于港股主板上市，主營業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，2015年至2019年，濱江服務(wù)的業(yè)績實(shí)現(xiàn)了快速增長。期內(nèi)收入從1.59億元人民幣(單位下同)增長至7.02億元，年復(fù)合增速達(dá)到45%;歸母凈利潤從1147萬元增長至1.15億元，2019年是2015年的10倍。

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在房住不炒的基調(diào)之下有所降溫，但是2019年，濱江服務(wù)的收入和凈利潤同比增速仍然高達(dá)38%和63%，在行業(yè)中處于較高水平。

從各項(xiàng)主業(yè)務(wù)情況來看，2019年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別為58.6%、31.9%和9.1%，物業(yè)管理服務(wù)作為核心業(yè)務(wù)收入占比一般占比六成。從增速看，三項(xiàng)業(yè)務(wù)同比增速分別為30.1%、44.2%和75.9%，業(yè)主增值服務(wù)增速較高，因此收入占比有上升趨勢。

營收增加源于在管面積的增長，截至2019年底濱江服務(wù)的在管建筑面積1440萬平方米，同比增長24.1%;同時合約建筑面積1240萬平方米，同比增長34.8%，總面積達(dá)到了2680萬平方米，同比增長28.8%。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，由于濱江服務(wù)的品牌認(rèn)可度提升，杭州濱江投資控股及其附屬公司濱江集團(tuán)與濱江服務(wù)建立了緊密合作關(guān)系，提供了大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)是長三角地區(qū)較具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，2019年合同銷售額破千億達(dá)到1120.6億元。這種背靠房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)模式在物管企業(yè)中較為常見，不過不同的是濱江服務(wù)與濱江集團(tuán)的關(guān)聯(lián)收入占比并不大，2017年已經(jīng)降至12.2%。相反，由于品牌效應(yīng)，來自第三方的收入占比逐年提升。

物業(yè)費(fèi)高于行業(yè)平均，毛利率凈利率穩(wěn)步提升

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，物業(yè)管理服務(wù)來自第三方的收入一般情況下利潤率較低，這與開拓外延市場的成本、費(fèi)用支出方面息息相關(guān)，并且為了打開市場會有價格戰(zhàn)等，但是濱江服務(wù)由于及早了擺脫了這種模式，所以近幾年利潤率穩(wěn)步上升。

2015年至2019年其毛利率從16.45%增長至28.07%，增長超過10個百分點(diǎn)，凈利率波動時上升，從7.22%增長至16.37%，增幅超過1倍，這要?dú)w功于其毛利率上升的同時，費(fèi)用率的控制較好，2019年8.06%，僅比2015年增加1個百分點(diǎn)。而維持毛利潤和毛利率增長的秘密就在于，核心業(yè)務(wù)物管服務(wù)的管理費(fèi)用不斷增加。由于品牌效應(yīng)和競爭力較強(qiáng)，2015年至2019年，濱江服務(wù)的物業(yè)費(fèi)上調(diào)22次，2019年達(dá)到約每月每平方米4.16元。而同期中國百強(qiáng)物管企業(yè)的物業(yè)費(fèi)均值在2.3元每月每平方米左右，濱江服務(wù)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均，并且還處于增長之中。

與此同時，高毛利的增值服務(wù)收入占比不斷增加，也提升了其利潤空間。因此，從收入和盈利方面，濱江服務(wù)處于穩(wěn)步增長且高于行業(yè)平均的通道之中，這是投資者看重的一個原因。

物管賽道成長空間足，韌性強(qiáng)

投資者看重濱江服務(wù)的另一個原因在于，物管服務(wù)的賽道成長空間足，其業(yè)績韌性強(qiáng)。

雖然物管服務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)有著密不可分的關(guān)系，但是房地產(chǎn)行業(yè)屬于增量市場的競爭，而物管服務(wù)則屬于增量和存量的雙方向競爭，相較房地產(chǎn)行業(yè)具有更強(qiáng)的業(yè)績韌性。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，在一季度公共衛(wèi)生事件的影響之下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個行業(yè)的公司業(yè)績都受到較為明顯沖擊，不過這對于物管服務(wù)尤其是住宅物業(yè)的收入影響極小，而且多個地方政府發(fā)布補(bǔ)貼政策，對沖這期間上升的成本，因此物管企業(yè)在這期間的業(yè)績受到的影響較小，這一點(diǎn)就已經(jīng)跑贏了很多行業(yè)。

行業(yè)增速方面，目前物管服務(wù)的60%至70%的收入來自住宅物業(yè)，不過非住宅物業(yè)也在加速發(fā)展。在增量方面受到一定調(diào)控壓力之下，存量市場的收入增長依舊可觀。相比“一錘子買賣”，物管服務(wù)的“細(xì)水長流”式增長注定了該行業(yè)的天花板足夠高。

這些邏輯支撐了物管服務(wù)板塊的高增長及資本市場的高度認(rèn)可，2019年以來物管服務(wù)上市新股的表現(xiàn)歷歷在目，濱江服務(wù)憑借業(yè)績的穩(wěn)定高增長，在板塊助力之下，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了股價翻倍，而這種趨勢性增長或?qū)殡S著業(yè)績釋放繼續(xù)上演。

關(guān)鍵詞： 濱江服務(wù) 股價翻倍