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奔跑在規(guī)模擴(kuò)張賽道上的大悅城近日發(fā)布2019年年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，大悅城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入337.87億元，較上年同期增長52.41%。

對于營收的高速增長，大悅城表示，主要系本期達(dá)到結(jié)算收入條件商品房資源同比增加。數(shù)據(jù)顯示，2019年大悅城住宅類項(xiàng)目(包括權(quán)益類項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積96.59萬平方米，結(jié)算收入282.78億元，分別同比增長54.3%和121.86%。

從2019年收入構(gòu)成看， 商品房銷售及一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)為大悅城貢獻(xiàn)了268.97億元的收入，同比增長64.95%，占總營收的比重由上年的73.55%增至79.61%。

凈利潤增速下降逾100個(gè)百分點(diǎn)

與營收的高速增長不同，大悅城的凈利潤呈現(xiàn)出明顯的增速放緩趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年，大悅城實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤和扣非凈利潤分別為23.78億元和12.31億元，分別同比增長15.27%和0.51%，而2018年這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速分別為118.27%和45.24%。

此外，大悅城2019年的銷售毛利率下降1.31個(gè)百分點(diǎn)至41.2%。分產(chǎn)品看，商品房銷售及一級土地開發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)的毛利率分別為37.91%和62.4%，與上年同期相比分別減少了4.98個(gè)百分點(diǎn)和1.18個(gè)百分點(diǎn)。

那么，這是否意味著大悅城盈利質(zhì)量不及從前?中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致函大悅城，得到的回復(fù)是：公司將繼續(xù)以規(guī)模和高質(zhì)量發(fā)展并舉為方向，適度地在規(guī)模與高質(zhì)量發(fā)展方面尋求合理平衡，更加注重高質(zhì)量發(fā)展。

規(guī)模方面，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年大悅城實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額(包括權(quán)益類項(xiàng)目)710.82 億元，雖然與上年同期相比大幅增長，但距離千億目標(biāo)還有一段距離。

在2019年4月舉行的品牌發(fā)布會上，大悅城曾提出“2021年沖擊千億陣營”的目標(biāo)。盡管2020年以來房地產(chǎn)行業(yè)受新冠肺炎疫情影響較大，各大企業(yè)紛紛下調(diào)銷售目標(biāo)。不過，大悅城表示，公司將堅(jiān)持多元化土地獲取模式，進(jìn)行高效優(yōu)質(zhì)的擴(kuò)張發(fā)展，快速提升公司規(guī)模及經(jīng)營，確保 2021 年前銷售規(guī)模破千億的目標(biāo)達(dá)成。

據(jù)大悅城方面透露，今年2月初公司全國線上營銷中心正式對外開放，實(shí)現(xiàn)在線看房、在線咨詢等功能。隨著疫情防控逐漸明朗，公司旗下項(xiàng)目已恢復(fù)開發(fā)生產(chǎn)，力保項(xiàng)目開發(fā)的有序推進(jìn)及商業(yè)物業(yè)的安全運(yùn)營。

負(fù)債總額超1400億元

為沖擊千億規(guī)模，2019年大悅城積極拿地儲糧。大悅城副總經(jīng)理姚長林也曾在品牌發(fā)布會上公開表示，預(yù)計(jì)3-5年公司新增土儲超過6000萬平方米，持有性項(xiàng)目及銷售型項(xiàng)目都將超過50個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年大悅城新增土地項(xiàng)目22個(gè)，新增土儲土地面積為187.91萬平方米，比2018年的91.56萬平方米增加了105.23%。2020年一季度，大悅城已累計(jì)新增4個(gè)項(xiàng)目，拿地總金額達(dá)18.65億元，土地出讓面積合計(jì)為27.2萬平方米。

大手筆拿地的同時(shí)，大悅城的負(fù)債也一路走高。截至2019年12月31日，大悅城負(fù)債總額為1406.42億元，比上年同期增長了159.69億元，其中一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為135.91億元;資產(chǎn)負(fù)債率為76.78%。

此外，大悅城還在積極“賣資產(chǎn)”。2020年3月26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息顯示，大悅城子公司鵬源發(fā)展掛牌轉(zhuǎn)讓北京名都100%股權(quán)。值得一提的是，北京名都從2019年8月一直“賣到現(xiàn)在”，價(jià)格從1.3億元降至9275萬元，已經(jīng)是第次四被掛牌轉(zhuǎn)讓。2019年8月30日，大悅城地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓旗下兩家子公司泉智公司及耀賽公司全部權(quán)益。

不過，大悅城對于公司的償債能力似乎并無擔(dān)憂。其表示，截至2019年末，公司持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物余額為270.35億元，在手現(xiàn)金充裕，完全覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債之和。此外，截至2019年末，公司尚未使用的銀行借款額度為506.09億元。

大悅城在回復(fù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)時(shí)也介紹了公司的降負(fù)債的舉措，比如積極推進(jìn)股權(quán)融資，2019 年 12 月，公司成功完成非公開發(fā)行股份足額募集資金 24.26 億元; 同時(shí)， 2019 年完成將上海長風(fēng)大悅城項(xiàng)目、西安大悅城項(xiàng)目相關(guān)股權(quán)注入大悅城商業(yè)并購改造基金。

進(jìn)入2020年，大悅城對資金的需求持續(xù)上升。據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，大悅城一季度累計(jì)新增借款金額100.21億元，占2019 年末凈資產(chǎn)的比例為23.56%。值得注意的是，大悅城今年將迎來大額債券償還到期。據(jù)了解，大悅城將有“15中糧01”、“中糧次級”、“中糧優(yōu)先”3只債券將于2020年8月到期，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為35億元，到期應(yīng)付利息約為6.08億元。

從拿地到開盤周期縮短5.6個(gè)月

大悅城在年報(bào)中披露，公司2020年的銷售計(jì)劃是加快去化速度，提高存貨周轉(zhuǎn)效率。數(shù)據(jù)顯示，2019年大悅城拿地至開工平均周期較大運(yùn)營體系施行前同比縮短2.2個(gè)月，拿地到開盤周期較大運(yùn)營體系施行前同比縮短5.6個(gè)月。

不過，“高周轉(zhuǎn)”模式下，大悅城的項(xiàng)目建設(shè)卻遭受考驗(yàn)，旗下項(xiàng)目多次被監(jiān)管部門點(diǎn)名通報(bào)。2020年1月9日，濟(jì)南市住建局發(fā)布《建設(shè)工程揚(yáng)塵治理督查情況匯總(12月30日—1月5日)》，通報(bào)顯示，13個(gè)項(xiàng)目存在揚(yáng)塵治理措施落實(shí)不到位，其中包括大悅城旗下的中糧濟(jì)南大悅城項(xiàng)目。通知指出，上述項(xiàng)目施工現(xiàn)場存在大面積裸土未覆蓋、細(xì)顆粒易飛揚(yáng)物料露頭存放、施工道路不保潔嚴(yán)重積塵等問題，還對問題情節(jié)嚴(yán)重的中糧濟(jì)南大悅城等項(xiàng)目進(jìn)行曝光并提出批評，并將所有問題項(xiàng)目的檢查結(jié)果計(jì)入月度掛牌管理。

除此之外，青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“青島大悅城”)也曾因建筑施工揚(yáng)塵問題被查處。2019年3月，青島市住建局發(fā)布《關(guān)于開展房屋建筑施工揚(yáng)塵集中整治第二輪督查情況的通報(bào)》，其中市民廣場項(xiàng)目因現(xiàn)場部分裸土未覆蓋遭到通報(bào)。通報(bào)顯示，該項(xiàng)目建設(shè)單位為青島大悅城，大悅城間接持有其100%股權(quán)。

2019年11月，青島市即墨住建局在網(wǎng)站發(fā)布《我區(qū)開展下半年工程監(jiān)理專項(xiàng)檢查工作》，對包括中糧大悅城項(xiàng)目在內(nèi)的9家監(jiān)理項(xiàng)目下達(dá)隱患整改40余條。與此同時(shí)，中糧大悅城項(xiàng)目還被曝出部分公寓存在捆綁銷售。據(jù)“房產(chǎn)青島”2019年8月報(bào)道，業(yè)主若要購買公寓必須接受5000元/平方米的裝修費(fèi)用，其中包含3000元硬裝和2000元軟裝。

對于上述處罰及投訴是否與公司的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略有關(guān)，大悅城沒有給出正面回復(fù)，僅表示：公司積極進(jìn)行大運(yùn)營體系建設(shè)，提高項(xiàng)目資金運(yùn)營效率，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的跨越式發(fā)展。公司充分利用兩個(gè)上市公司的整合優(yōu)勢，在“精準(zhǔn)投資、科學(xué)運(yùn)營、力控風(fēng)險(xiǎn)、良好回報(bào)”的年度經(jīng)營方針指引下，扎實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，整體發(fā)展勢頭良好，并朝著高質(zhì)量發(fā)展方向有序推進(jìn)。

關(guān)鍵詞： 大悅城 千億周轉(zhuǎn) 1400億負(fù)債