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“口罩疑云”過(guò)后，資本市場(chǎng)更為關(guān)心的是格力地產(chǎn)當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)狀況及未來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。而從近年來(lái)格力地產(chǎn)的發(fā)展策略來(lái)看，一條清晰的主線呼之欲出，一方面在不斷減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，另一方面在增加其他業(yè)務(wù)占比。在房地產(chǎn)主業(yè)增速放緩三年后，欲借新業(yè)務(wù)多元發(fā)展的格力地產(chǎn)迎來(lái)了一些變化。

3月17日，一封上交所質(zhì)疑格力地產(chǎn)股份有限公司(600185.SH,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“格力地產(chǎn)”)蹭“口罩”熱點(diǎn)及違規(guī)信披等事宜的問(wèn)詢(xún)函，將公司推至臺(tái)前。對(duì)此，格力地產(chǎn)承認(rèn)存在信批違規(guī)，但其否認(rèn)“蹭口罩”熱點(diǎn)影響股價(jià)的情況。

對(duì)于上交所提出的“公司擬以2100萬(wàn)元投資高格醫(yī)療科技70%股權(quán)，主要生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資”等問(wèn)題，格力地產(chǎn)表示：經(jīng)公司自查，前述“口罩產(chǎn)能、積極推進(jìn)出口業(yè)務(wù)”等信息是高格銷(xiāo)售口罩銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人不熟悉信息披露規(guī)則，在接受有關(guān)疫情防控采訪被詢(xún)問(wèn)未來(lái)計(jì)劃時(shí)的答復(fù)。上述人員只是將其作為日常經(jīng)營(yíng)和宣傳活動(dòng)，基于口罩銷(xiāo)售而做出的答復(fù)，未告知董秘處，也未告知公司負(fù)責(zé)人。該信息發(fā)布不符合《股票上市規(guī)則》的信息披露規(guī)定，公司對(duì)此向廣大投資者致歉。公司將進(jìn)一步提高規(guī)范運(yùn)作意識(shí)，強(qiáng)化信息披露管理，加強(qiáng)對(duì)各部門(mén)信息披露義務(wù)責(zé)任人的培訓(xùn)，杜絕此類(lèi)事件再次發(fā)生。

透過(guò)口罩疑云，令投資者感到好奇的是，近年來(lái)，先后涉足口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的格力地產(chǎn)，目前經(jīng)營(yíng)狀況如何?多元化布局效應(yīng)是否已經(jīng)凸顯?同時(shí)，隨著規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額愈發(fā)集中，其多年來(lái)支撐主營(yíng)收入的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)生存現(xiàn)狀如何?就以上投資者關(guān)注的問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》多次致函致電格力地產(chǎn)董秘辦，但公司一直未作任何回應(yīng)。

主業(yè)地產(chǎn)空間被壓縮

格力地產(chǎn)是一家集房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)于一體的集團(tuán)化企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總收入比重縮減至48.95%。但對(duì)于其地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比下降，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)停滯密切相關(guān)。

2016年-2018年格力地產(chǎn)的營(yíng)收分別為31.22億元、31.3億元、30.78億元，較上年同期增速分別為22.67%、0.27%、-1.6%，增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)下降趨勢(shì);凈利潤(rùn)分別為5.99億元、6.23億元、5.12億元，較上年同期增速分別為-56.26%、4%、-17.89%。營(yíng)收和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了放緩、下降趨勢(shì)。2016年-2018年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總收入比重分別為96.7%、94.84%、77.61%，占比呈現(xiàn)逐年“減少的趨勢(shì)”。

從近年來(lái)格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展來(lái)看，存貨去化較慢、周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)均值等問(wèn)題比較明顯。據(jù)2019年三季報(bào)顯示，報(bào)告期末格力地產(chǎn)存貨 223.99億元，存貨中包含華寧花園、格力香樟、格力廣場(chǎng)、格力海岸在內(nèi)的多個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品去化較慢，例如目前在開(kāi)發(fā)的格力海岸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為7-9年，時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。

此外，據(jù)克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP200排行榜》上，格力地產(chǎn)已連續(xù)兩年不在其列，跌出中國(guó)房企前200強(qiáng)位置。

“格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于存在布局單一、慢周轉(zhuǎn)等短板，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)陷入困境。未來(lái)，規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額愈發(fā)集中，中小房企的生存空間被再度壓縮。因此，未來(lái)若格力地產(chǎn)不主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)變，加快周轉(zhuǎn)速度、項(xiàng)目資金流動(dòng)等，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的處境將愈發(fā)艱難”。廣東一位地產(chǎn)領(lǐng)域券商分析師對(duì)此表示。

多元格局下的蓄勢(shì)努力

在房地產(chǎn)主業(yè)增速放緩三年后，欲借新業(yè)務(wù)多元發(fā)展的格力地產(chǎn)在2019年迎來(lái)了一些變化。2019年前三季度格力地產(chǎn)的營(yíng)收已超過(guò)去年全年(30.78億元)，為34.32億元，同比增長(zhǎng)88.7%。

而格力地產(chǎn)營(yíng)收的快速增長(zhǎng)，與代建工程業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)有很大關(guān)系。據(jù)《投資者網(wǎng)》梳理，目前，格力地產(chǎn)占比較大的業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和海洋經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，其中，海洋經(jīng)濟(jì)板塊貢獻(xiàn)的主要是代建項(xiàng)目。

2019年半年報(bào)顯示，海洋經(jīng)濟(jì)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.29億元，較上年同期增長(zhǎng) 15654%，其中，代建工程業(yè)務(wù)收入12.88億元，占格力地產(chǎn)營(yíng)收的48.26%，全部系2019年上半年度新增，且代建工程業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模已超過(guò)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2019年9月11日，上交所在發(fā)給格力地產(chǎn)的半年報(bào)問(wèn)詢(xún)函中，針對(duì)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，要求格力地產(chǎn)說(shuō)明包括代建工程的具體開(kāi)展模式、相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展是否具有可持續(xù)性等。

“代建業(yè)務(wù)主要是格力地產(chǎn)子公司作為珠海市洪灣漁港項(xiàng)目投資建設(shè)主體單位，建設(shè)洪灣漁港項(xiàng)目。洪灣漁港竣工驗(yàn)收后，由市財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)審核實(shí)際投資，并按審核后項(xiàng)目實(shí)際投資成本+管理費(fèi)+資金利息分7年返還給格力地產(chǎn)。”格力地產(chǎn)對(duì)此回應(yīng)。

有珠海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近些年格力地產(chǎn)的多元化成效來(lái)看，營(yíng)收規(guī)模并沒(méi)有大幅提升，依然在30多億的規(guī)模上徘徊，說(shuō)明轉(zhuǎn)型并不容易，仍然需要時(shí)間驗(yàn)證。

不難理解，由于代建業(yè)務(wù)回款周期較長(zhǎng)，格力地產(chǎn)的應(yīng)收款出現(xiàn)大幅激增。2019 年上半年格力地產(chǎn)長(zhǎng)期應(yīng)收款為15.26億元，較上期期末上升13.03 億元，漲幅為 583.50%。且應(yīng)收賬款集中度較高，期末余額前五名應(yīng)收賬款金額合計(jì)為2.03億元，占應(yīng)收賬款年末合計(jì)數(shù)的93.59%。

“長(zhǎng)期應(yīng)收賬款大幅激增，將加重資金面不夠充裕的格力地產(chǎn)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。2020年3月17日，據(jù)上交所最新披露信息顯示，格力地產(chǎn)2020年公開(kāi)發(fā)行16億元公司債已獲受理，發(fā)債資金講全部用于償還到期和回購(gòu)債務(wù)。

不言而喻，格力地產(chǎn)在前行的道路上，依然面臨不小挑戰(zhàn)，如何在發(fā)展速度、多元化轉(zhuǎn)型和利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)新的突圍和轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為該公司未來(lái)的關(guān)鍵所在。